Vivienda incentiva a la promoción privada para reactivar una VPO en mínimos en Gipuzkoa

Las cifras de construcción de Viviendas de Protección Oficial (VPO), viviendas sociales y alojamientos dotacionales se encuentran en mínimos históricos en Gipuzkoa, y en unas cifras modestas en el resto de Euskadi, por lo que el Departamento de Planificación Territorial, Vivienda y Transportes del Gobierno Vasco está impulsando un nuevo marco normativo para revertir esa tendencia. Una de las bases de lo que se pretende que sea «un antes y un después» para elevar las cifras de construcción de VPO, tanto para compra como para alquiler, es implicar a la iniciativa privada para movilizar el suelo que ahora mismo tiene «parado». Para ello, la intención de Vivienda es convencer a los promotores privados de que la VPO también puede dar una rentabilidad económica, además de la función social que conlleva. El próximo paso será aprobar este otoño una orden de alquiler asequible para favorecer que la promoción privada se implique más en la vivienda protegida destinada al alquiler.

«La iniciativa privada tiene mucho que decir en esta reactivación, porque tienen suelo y lo tienen parado», enfatizan desde el departamento que dirige Iñaki Arriola. A mediados de julio, Vivienda ya dio un primer paso en esta dirección al aprobar la orden para actualizar los precios de la VPO en venta entre un 11,90% y un 13,95%, después de 12 años en los que habían estado congelados, lo que provocaba que a los promotores privados «no les salieran los números» para construir. Los precios de los alquileres de protección oficial y de los alojamientos dotacionales, sin embargo, se mantienen inalterables, mientras que la vivienda tasada baja entre un 0,33% y un 10,61%, ya que sus precios sí habían aumentado en la última década.

Además de los nuevos precios de venta para la VPO, la orden aprobada en julio incorpora la novedad de que, a partir de 2024, los precios máximos de esta tipología de vivienda se actualizarán automáticamente conforme al IPC. Excepcionalmente, y dada la actual inflación disparada, en 2023 la subida será de entre un 0% y un 2%. De esta forma, se trata de evitar una nueva congelación de precios que provoque que la edificación de VPO pierda rentabilidad y atractivo para las empresas constructoras, como ha ocurrido desde 2010 hasta ahora. Lo que, por ejemplo en Gipuzkoa, ha llevado la construcción de vivienda protegida a mínimos.

Hay que recordar que la ley vasca de Vivienda de 2015 obliga a reservar un porcentaje de cada promoción privada a vivienda social, pero al mismo tiempo establece que toda la VPO promovida por el Gobierno Vasco se destine al alquiler, no a la compra. Como desde la crisis financiera de 2008 y el estallido de la burbuja inmobiliaria el ritmo de las promociones inmobiliarias ha descendido notablemente en Euskadi, sin llegar a acercarse en ningún momento a los niveles previos a la crisis, el resultado es que en un territorio como Gipuzkoa, en el primer semestre de 2022, se hayan terminado solo 62 VPO, viviendas sociales y alojamientos dotacionales, según datos del Observatorio Vasco de Vivienda. Cuando la cifra total de un año como 2012, una década antes, era de 1.132 viviendas. Pero es que en 2021 fueron 212 y, en 2020, 222.

Las soluciones en las que trabaja Vivienda, no obstante, no solo se basan en incrementar las viviendas de nueva construcción. La orden de alquiler asequible que el Gobierno Vasco aprobará en otoño también busca movilizar edificios ya construidos en manos de la iniciativa privada que podrían destinarse al alquiler social. De ahí que la nueva normativa también incida en fórmulas que incentiven a los promotores privados a movilizar edificios que ahora mismo pueden tener inutilizados o destinados o otros usos. Está nueva normativa se ha «testado» con los promotores privados y, según fuentes de Vivienda, por el momento la acogida ha sido buena.

Esta modalidad de VPO en alquiler promovida desde la iniciativa privada también incluiría la posibilidad de que la oferta alcance a las personas inscritas en Etxebide con un rango de ingresos de VPO más altos, entre los 20.000 y 39.000 euros, que actualmente suelen quedarse fuera de la modalidad de alquiler social por los baremos que se aplican para la asignación de viviendas. Se valora que los promotores privados puedan desarrollar esos suelos con unas condiciones de precios máximos de alquiler en función de las rentas, que podrían estar entre un 20 y un 40% por debajo de mercado. «A largo plazo, les pueden suponer rentabilidades suficientes para acometer la inversión», detallan desde Vivienda. «Eso en ciudades como Donostia tendría mucha demanda», apuntan.

La clave es dar con fórmulas que permitan movilizar suelo de titularidad privada para el alquiler, ya que, aunque el Departamento de Vivienda y Visesa promueven más de 500 viviendas de alquiler social al año en Euskadi, la demanda de solicitantes sigue siendo mucho mayor que la oferta. En estos momentos, cerca de 7.500 demandantes de vivienda social en alquiler en Euskadi están abocados al mercado libre al quedarse fuera de la adjudicación 'de facto' por baremos como los ingresos –se prima a quien los tiene más bajos–, el mayor número de personas en la unidad convivencial o la antigüedad en Etxebide. Por tanto, desde Vivienda se trabaja en medidas que puedan acelerar la incorporación de viviendas de alquiler social a la red. Ahora se ha puesto el foco en implicar a la iniciativa privada.

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